Stambeni i hipotekarni krediti

Uvod

Kupovina doma je najveća pojedinačna investicija u toku života pojedinca ili porodice. Prilikom kupovine doma većina kupaca treba finansijsku pomoć, a to znači dugoročni kredit od banke. Ključno je da klijenti u potpunosti razumiju sve aspekte svog stambenog kredita, s obzirom da je to dugoročna finansijska obaveza koja bitno utiče na sadašnje i buduće finansijsko stanje klijenta.

Stambeni krediti su specijalna vrsta dugoročnog kredita namijenjenog za kupovinu stana ili kuće ili za izgradnju novog ili rekonstrukciju i poboljšanje postojeće stambene jedinice. Stambeni krediti obično su u formi hipotekarnog kredita i zbog toga ćemo se ovdje koncentrisati na njih. (U našoj zemlji se kao stambeni krediti koriste i potrošački krediti koji nisu osigurani nekretninama. Za više informacije pogledajte Potrošački krediti.)

Hipotekarni kredit je kredit osiguran nekretninom korištenjem pravnog instrumenta koji se zove hipoteka. Kupac stambene jedinice ili onaj ko je gradi dobiva finansiranje (kredit) od finansijske institucije, kao što je banka, na osnovu nove ili postojeće nekretnine. Hipoteka se odnosi na davanje imovine u zalog kao osiguranje ili kolaterala za kredit. Kada se kredit otplati, sva prava vezana za imovinu se vraćaju vlasniku. Hipoteka nije dug. Ona je osiguranje duga. Davanje hipoteke na kuću znači da se kuća daje kao kolateral za kredit koji se diže.

Uslovi za hipotekarni kredit, uključujući iznos, ročnost, kamatnu stopu, dinamiku plaćanja i tako dalje, mogu značajno varirati. Uslovi variraju zavisno od tipa imovine koja se daje pod hipoteku (glavna stambena jedinica, dodatna stambena jedinica...). Općenito, banke nude bolje uslove za hipotekarne kredite za kupovinu glavne stambene jedinice.

Hipoteka

Hipoteka se može formirati za:

• zemljište (poljoprivredno, šumsko, izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište)
• stambene i poslovne zgrade,
• stanove u zgradama,
• porodične kuće,
• vikendice,
• poslovne objekte,
• garaže,
• druge zgrade i objekte za koje zajmoprimac ima jasno definisano vlasništvo.

Hipoteke se mogu bazirati na cjelokupnoj imovini (npr. cijela zgrada ili stan) ili dijelu imovine (npr. polovina ili trećina kuće, zgrade ili stana). Glavni preduslov je da imovina mora biti registrovana u nadležnim zemljišnim knjigama (gruntu). Banka, kao zajmodavac, treba provjeriti pravno vlasništvo nad nekretninom i ekonomsku vrijednost.

Banka mora provjeriti slijedeće dokaze o vlasništvu:

• Autentična vlasnička prava iz javnog registra imovine;
• Dokaz da imovina već nije pod hipotekom (ili ako jeste, onda se mora utvrditi redoslijed prioriteta);
• Dokaz da su zemljišnoknjižni izvodi u redu i da banka može dobiti pravo raspolaganja nad imovinom.

Pošto je vrijednost imovine važan faktor u procjeni rizika, njeno određivanje je ključni element u hipotekarnom kreditiranju. Ono se može provesti na više načina, a najčešće je to procjena od strane stručnjaka koji je licenciran ili je registrovan na sudu. Troškovi koji su vezani s tim obično zavise od vrijednosti imovine i obično ih snosi klijent.

Procijenjena vrijednost zavisi od:

• namjene i lokacije,
• tipa i starosti objekta
• kvaliteta korištenih građevinskih materijala,
• upotrebljivosti i opremljenosti,
• raspoloživosti komunikalija (ceste, voda, električna mreža, plinske instalacije itd.)

Kada su prikupljeni i dostavljeni svi neophodni pravni dokumenti, banka može staviti na raspolaganje sredstva kredita. Kada je kredit otplaćen, hipoteka se poništava, a pri tome banka dostavlja dokumentaciju o okončanju otplate, a zajmoprimac zahtijeva od suda da se izbriše hipoteka.

Fleksibilnost u pogledu ranije otplate

Treba provjeriti pravila o ranijoj otplati ili dodatnim otplatama. U slučaju da je moguća, ranija otplata može donijeti značajnu uštedu kamatnih troškova. Mnogi zajmoprimci preferiraju da skrate trajanje kredita korištenjem ušteđevine ili dodatnih prihoda za ubrzanu otplatu. Neke banke postavljaju ograničenja koliko se može ranije otplatiti, dok druge naplaćuju kazne. Ubrzana otplata u ranim godinama je izrazito efektivan način za smanjivanje kamatnih troškova.

Slično, banke često imaju kazne za punu otplatu kredita. Razlog za to je što banke prilikom odobravanja kredita za dati period planiraju priliv sredstava na osnovu otplate tokom dogovorenog perioda. Rani prekid kredita može poremetiti planove banke, što uzrokuje uvođenje kazni.

Kreditni sporazum

Glavni dokument za stambeni kredit je kreditni sporazum. Kreditni sporazum je ugovor između klijenta (zajmoprimca) i banke (zajmodavca). Uključuje glavne odredbe, kao što je trajanje, iznos glavnice, kamatne stope, valutu, kamatnu stopu u slučaju kašnjenja, kaznene odredbe i uslove otplate. Klijenti trebaju imati u vidu da banka raspolaže s njihovom imovinom dok se kredit ne otplati. Klijent treba tražiti od banke (i svog advokata) pojašnjenje glavnih odredbi i njihove implikacije.

Zapljena

Ako zajmoprimac zakaže u pogledu otplate, banka može nadoknaditi preostali iznos kroz prodaju imovine pod hipotekom. Provođenje ove odredbe iz sporazuma o hipoteci se može provesti putem sudova (sudsko izvršenje) ili sporazumno (vansudsko izvršenje) s klijentom koji ne izvršava obaveze.

Za sudsko izvršenje potrebno je imenovati osobu za prodaju imovine pod hipotekom, čim su ispunjeni neki uslovi iz sporazuma, a to je obično nemogućnost da u cjelini otplati kredit.

Vansudsko izvršenje znači da zajmodavac može ponuditi na prodaju imovinu pod hipotekom putem notara, bez sudskog procesa.

Učešće

Prilikom finansiranja kupovine nekretnine putem hipoteke, zajmodavci često zahtijevaju učešće, a što znači da zajmoprimac uplaćuje dio vrijednosti nekretnine. Ovo učešće se obično iskazuje kao procenat vrijednosti imovine (5%, 10% ili 20%).

Trajanje kredita

Trajanje kredita može biti i do 25 godina ili dok zajmoprimac ne dostigne godine za penzionisanje (65 godina ili manje), štogod je od ovo dvoje kraće.

Kreditna sposobnost

Kreditna sposobnost je finansijski kapacitet zajmoprimca da otplati i glavnicu i kamatu kredita. Mjesečne rate ne trebaju obično biti veće od polovine bruto prihoda jednog domaćinstva ili sabranih plata. Ušteđevina ili depoziti u bankama mogu se koristiti da pomognu aplikaciju za kredit i mogu se uzeti u obzir za procjenu pogodnosti klijenta. Banke koriste različite kriterije za računanje kapaciteta za otplatu, ali sve koriste centralni registar kredita za informacije o tome kako je uredno klijent otplaćivao ranije kredite. Za kredite s varijabilnom kamatnom stopom ili one u stranoj valuti, mjesečna otplata može znatno varirati usljed promjene kamatne stope i deviznog kursa.

Nekretnina igra važnu ulogu u osiguravanju kredita, ali nije ključna za odobravanje kredita. Čak i visoko vrijedna hipoteka ne može kompenzovati lošu kreditnu sposobnost ili finansijske probleme. Odobravanje kredita samo na osnovu vrijednosti hipoteke može izazvati sumnju da je banka prvenstveno zainteresovana da dođe u posjed imovine.

Kakvo osiguranje za otplatu kredita banke zahtijevaju?

Banke obično traže sljedeće stavke (sve ili neke od njih) za osiguranje svojih kredita:

• Dva kreditnosposobna žiranta koji su pravno obavezni da otplate dug, ako zajmoprimac to ne učini;
• Hipoteku na imovinu čija je vrijednost najmanje 1,5 puta veća od kredita (npr. maksimalni kredit na imovinu vrijednosti 150.000 KM je 100.000 KM);
• Osiguranje imovine od opštih rizika za cijeli period kredita vinkuliranu (datu u korist) banke;
• Administrativna zabrana za zajmoprimca i žiranta/žirante (s ovjerenom potvrdom od njihove banke, ako nije u pitanju ista banka), koja omogućava automatsko skidanje sredstava s njihovog računa do dogovorenog nivoa u slučaju prekida otplate;
• Potpisanu mjenicu;
• Sporazum o zapljeni imovine za zajmoprimca i žirante;
• Polisu osiguranja zajmoprimca vinkuliranu na banku (za koju je korisnik banka).

Prava i dužnosti

I zajmoprimac i banke imaju određena prava i dužnosti tokom trajanja kredita.

Prava zajmoprimca su da:

• dobije sve relevantne informacije za odluku o zaduživanju;
• ima profesionalan tretman bez predrasuda;
• bude konsultovan u vezi sa svim promjenama rokova i uslova kredita;
• poduzme pravne akcije u slučaju prekršaja ugovora.

Prava banke su da:

• ima sve podatke o kreditnom statusu zajmoprimca;
• ima ispravne i istinite informacije o zajmoprimcu;
• primi pravovremene otplate kredita;
• poduzme pravne aktivnosti u slučaju bankrota ili prekršaja ugovora.

Dužnosti zajmoprimca su da:

• pročita i shvati rokove i uslove;
• poštuje rokove i uslove kredita u svakom trenutku;
• hitno uplati sve naknade, troškove, kamatu i rate kredita.

Dužnosti banke su da:

• osigura da zajmoprimac razumije sve obaveze iz kreditnog ugovora;
• konsultuje zajmoprimca u vezi sa svim promjenama rokova i uslova, naplaćenih naknada i druge relevantne informacije;
• odgovori na sve upite od strane zajmoprimca.

Pomoć kreditnog službenika može biti od velike vrijednosti za pojašnjavanje pitanja koja zajmoprimcu nisu jasna. Opširno diskutovanje o pitanjima klijenta s kreditnim službenikom može biti veoma korisno u biranju odgovarajućeg kreditnog proizvoda za zajmoprimca.

Kamatne stope

Kamatna stopa je „cijena" koju banka naplaćuje za kredit. Kamata se naplaćuje kao procenat (ili stopa) na preostalu glavnicu. Banke mogu postaviti kakve god žele kamate, ali ih nastoje smanjiti ako je finansijska pozicija zajmoprimca dobra, ako je dobar kolateral i kada je vrijednost kredita znatno ispod nominalne vrijednosti imovine pod hipotekom. Kamatna stopa može biti fiksna i promjenljiva, zavisno da li se mijenja tokom trajanja kredita.

Krediti s promjenljivom kamatnom stopom imaju stopu koja varira zavisno od referentne kamatne stope tokom trajanja kredita. Promjenljiva stopa znači da se kamatna stopa stalno mijenja. Usljed toga je mnogo teže predvidjeti i upravljati otplatom kredita. Promjenljiva kamatna stopa se obično računa kao suma promjenljive referentne kamatne stope (kao što je euribor ili libor) i konstante kamatne marže.

Zato kamatna stopa na kredit može biti npr. izražena kao euribor (stopa po kojoj banke međusobno kupuju i prodaju novac unutar zone eura) plus jedan procenat. To znači da će zajmoprimac tokom trajanja kredita plaćati kamatu koja je jednaka stopi euribora (promjenljiva komponenta) pri svakoj reviziji plus jedan procenat (fiksna komponenta).

Pri promjenljivoj kamatnoj stopi, zajmoprimac snosi kamatni rizik, jer svaka promjena referentne kamate utiče na kamatu kredita i mjesečnu ratu. Banka prilagođava promjenljivu kamatu prema referentnoj kamatnoj stopi, a u skladu sa svojim poslovnim politikama. Referentna kamatna stopa (euribor ili libor) može se drastično promijeniti tokom trajanja kredita i zajmoprimci moraju znati da su ove promjene nepredvidive. Prije potpisivanja ugovora, zajmoprimac se treba raspitati koji je trenutni nivo referentne kamatne stope (euribor ili libor) i proučiti kakva su očekivanja u vezi s budućim kretanjima.

Sljedeća tabela daje podatke o kamatnoj stopi tromjesečnog euribora na kraju kvartala za period od pet godina.

Podaci služe za ilustraciju. Za tačne podatke konsultujte zvanične izvore za euribor.

Tokom ovih pet godina, euribor je fluktuirao između 4,96% i 0,66%, što govori da bi potencijalni zajmoprimac imao velikih problema da predvidi ovakve promjene u bilo kojem trenutku da je zaključio kreditni ugovor.

Da sumiramo, iznos budućih otplata se može promijeniti na više i na niže, slijedeći kretanja referentnog indeksa ili kamatne stope (u dogovorenim periodima revizije). Neke banke ograničavaju promjene nagore i/ili nadole svojih kamatnih stopa u slučaju da se jave prejake izmjene referentne kamatne stope.

Banka mora pravovremeno informisati klijenta o novim kamatnim stopama usljed promjene referentne kamatne stope i zajmoprimac treba primiti na znanje promjene. Ponude s niskom početnom kamatnom stopom se trebaju s pažnjom razmotriti, jer one važe samo u kratkom periodu (obično šest mjeseci do godinu dana), nakon čega se počinje primjenjivati referentna stopa plus marža.

Fiksna kamata na kredite podrazumijeva da je kamatna stopa uspostavljena za cjelokupno trajanje hipoteke, a što je obično između 15 i 30 godina. Izraz fiksna znači da kamatna stopa ostaje ista kroz cijeli period otplate. Zajmoprimac zna na početku koliki je ukupni iznos kamate koju treba platiti. Glavna prednost hipotekarnih kredita s fiksnom kamatnom stopom je da zajmoprimac može tačno predvidjeti iznos za otplatu. Ako je kamatna stopa niska, kredit s fiksnom kamatnom stopom je dobro rješenje, jer će vaš kredit biti fiksiran s niskom kamatnom stopom.

Pošto nema rizika od povećanja troškova pozajmljivanja, fiksne kamate su obično više od onih promjenljivih stopa koje se nude u trenutku zaključivanja ugovora. Hipotekarni krediti s fiksnom kamatnom stopom su uobičajeno mnogo kraći od onih s varijabilnom stopom.

Efektivna kamatna stopa (EKS) uključuje sve troškove kredita i tako omogućava lakšu usporedbu između banaka. Sve banke su obavezne da istaknu efektivnu stopu uz nominalnu stopu. Efektivna kamatna stopa uključuje nominalnu kamatnu stopu (promjenljiva ili fiksna) i druge troškove i naknade koje zajmoprimac treba da plati prije nego se kredit odobri. Neki troškovi nisu uključeni u efektivnu kamatnu stopu (kao što je procjena vrijednosti imovine, naknade za certifikate od drugih institucija, itd.) i zajmoprimac treba o tome pitati kreditnog službenika. Važno je napomenuti da su efektivne kamatne stope uporedive samo za kredite u istoj valuti.

Krediti u stranoj valuti i indeksirani krediti

Krediti u stranoj valuti su krediti ugovoreni u valuti koja se razlikuje od domaće valute. Indeksirani krediti ili krediti s deviznom klauzulom su krediti kod kojih su ukupan dug i rate izraženi u stranoj valuti (tj. švicarski franak, američki dolar, itd.) i praktično su u pogledu otplate jednaki kreditima u stranoj valuti. Svaka rata se konvertuje u domaću valutu po deviznom kursu na taj dan. Zajmoprimci trebaju biti svjesni da ovi krediti imaju devizni rizik. Ako zajmoprimac uzme kredit od 10.000 švicarskih franaka, banka će dati protivvrijednost u KM koji odgovara 10.000 švicarskih franaka s deviznim kursom na taj dan. Rate za otplatu će biti izražene u švicarskim francima (recimo 200 franaka) i onda će biti konvertovane u KM po deviznom kursu na taj dan. Svaka promjena deviznog kursa između domaće valute i valute ugovora ima direktan uticaj na otplatu.

Krediti s deviznom klauzulom mogu izgledati vrlo privlačni zbog niskih kamatnih stopa u trenutku ugovaranja. Takvi krediti nisu uvijek jeftiniji i povoljniji za zajmoprimce, jer mogu postojati vrlo naglašene i nepredvidive varijacije deviznog kursa. Trenutna kriza je dovela mnoge zajmoprimce u Centralnoj Evropi (naročito u Mađarskoj) u problem zbog ozbiljnog povećanja otplata, jer su strane valute narasle u odnosu na domaću valutu. Neki zajmoprimci u našoj zemlji su takođe iskusili probleme u otplati kredita koji su indeksirani u švicarskim francima zbog izrazitog rasta franka.

Najbolja opcija za zajmoprimce jeste da se zadužuju u istoj valuti kao što je njihov prihod. Ako zajmoprimci žele (ili su prisiljeni) da se zadužuju u stranoj valuti, oni trebaju biti svjesni da će iznos za otplatu u značajnoj mjeri zavisiti od deviznog kursa i referentnih kamatnih stopa.